¿Es necesario un escribano?
La figura del escribano es de destacar dentro de la compraventa de propiedades en nuestro país, porque es un profesional basado en la fe pública y en la confianza. Dicho profesional su labor consiste en salvaguardar los derechos de las personas. En nuestro sistema legal y notarial la intervención del escribano es obligatoria legalmente para adquirir una propiedad, en el cual proporciona asesoramiento integral y garantiza que todo el negocio se efectúe, permitiendo así la seguridad jurídica de dicha operación de acuerdo con la normativa vigente.
¿Qué documento tengo que firmar preliminarmente y cuándo?
En el momento en que se decide comprar un inmueble, además de las instancias primeras del negocio jurídico que es cuando las partes se ponen de acuerdo con respecto al precio, en el cual culminada dicha etapa, es fundamental firmar un boleto de reserva que es el contrato preliminar para que prevea todas las posibilidades. este documento determina los términos acordados entre comprador y vendedor, incluyendo el precio y las condiciones de pago, plazos y demás obligaciones y derechos. En el boleto de reserva también se debe establecer en dicho documento una seña, esto cumple la función de garantía de dicho negocio, por el cual la parte compradora deposita en manos de su escribano el monto de esa seña.
¿Qué documento entrega el vendedor?
El vendedor deberá entregar al escribano del comprador los títulos originales de la propiedad inmueble que se quiere vender y sus antecedentes.
¿Qué información se solicita?
Comienza una etapa de estudio de los títulos de la propiedad por parte del escribano del comprador, por el cual deberá tener a la vista los antecedentes por los últimos treinta años, en el cual controlará, también la obtención de información registral a través de los certificados registrales, para conocer la posible existencia de embargos, gravámenes, etc., pago de impuestos, etc.
¿Cuándo firmo la compraventa?
Finalizada la etapa de estudio, y cuando el escribano tiene la seguridad que la documentación está en orden, que no existen deudas que afecten al inmueble, se procederá a firmar la compraventa definitiva del inmueble
¿Cuándo paga el vendedor y cuando recibe el inmueble el comprador?
Simultáneamente con el otorgamiento de la compraventa se paga el precio y se recibe el inmueble.
¿Dónde queda registrado el negocio?
El Escribano extiende la Escritura en su Protocolo, este es el Registro donde lleva los documentos bajo las más estrictas formalidades.
¿Es necesario tener los títulos al momento de la venta?
El Escribano lo que entrega es la primera copia de la escritura, que es el documento que en la jerga comúnmente la llaman “titulo”, y es el instrumento por el cual está previsto por las normas para ser circulado entre las personas y ser utilizado para todos los futuros negocios.
¿Dónde se inscribe?
El Escribano entrega la primera copia una vez pagos los impuestos correspondientes y realizada la inscripción en el Registro de la propiedad inmueble del departamento donde se encuentra ubicado la propiedad.
¿Cuáles son los costos implicados en la compraventa de una propiedad?
Es muy importante informarse de antemano sobre los gastos que deberá afrontar el comprador durante la operación. A continuación, detallamos los más importantes:
Estudios sobre el inmueble y de la persona, también llamados Certificados registrales para entender el estado de situación legal de la propiedad y el vendedor. El registro de la propiedad o inscripción del título por parte del comprador. Dichos certificados registrales su costo es de $ 1265 cada certificado de la propiedad inmueble y certificados de actos personales.
ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales): es un impuesto a la transferencia de bienes inmuebles en el proceso de compraventa. El valor corresponde a un 4% sobre el valor catastral del inmueble que se desprende de la Dirección Nacional de Catastro, correspondiendo el pago de 2% a cada parte, vendedor y comprador.
Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas (IRPF). Sólo lo paga el vendedor porque es un impuesto a las ganancias netas: la diferencia entre lo que costó y a lo que se vendió una propiedad se lo grava con un 12%. Los extranjeros están exentos de este impuesto como medida para favorecer la llegada al país de capitales e inversores.
Honorarios del escribano: equivalen a un 3% más IVA del valor de la propiedad y todos los gastos que origine la compraventa
El proceso de compraventa de un inmueble en Uruguay es complejo, pero con una buena preparación y la ayuda de profesionales como un escribano, puede llevarse sin complejos. Como comprador o vendedor, es fundamental estar al tanto de todos los pasos y costos que implica la transacción para evitar sorpresas y asegurar una transacción clara y exitosa.
Podemos diferenciar entre compraventa de inmueble común de la compraventa del inmueble de propiedad horizontal:
¿Qué es la propiedad horizontal?
La Propiedad Horizontal es un concepto que refiere al derecho que se ejerce sobre uno o más pisos, viviendas o locales de un edificio, que han sido adquiridos por distintos propietarios en forma separada pero que tienen algunos derechos y obligaciones en común. En Uruguay la propiedad horizontal está regulada por la Ley 10.751.
Existen distintos tipos de bienes: Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento, y copropietario en los bienes afectados al uso común.
· Bienes propios: de cada uno de los propietarios
· Bienes comunes: pertenecen a la copropiedad
Dentro de los bienes comunes podemos clasificarlos: I) Bienes comunes. II) Bienes de uso exclusivo
Bienes comunes: Los bienes comunes son aquellos “necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio, y los que permitan a todos y a cada uno de los propietarios, el uso y goce del departamento o piso de su exclusivo dominio”.
Ejemplo: terrenos, paredes, estructuras, muros medianeros, puertas de entrada, escalera, ascensores, patios, la habitación del portero y sus dependencias, las instalaciones generales de agua, gas, calefacción, energía eléctrica, refrigeración, alcantarillado, corredores de uso común, etc. Estos bienes no podrán dejar de ser comunes en ningún caso.
Bienes comunes de uso exclusivo: Se admite que pueden constituirse derechos exclusivos en favor de uno de los copropietarios sobre los bienes comunes. El bien de uso propio otorga un derecho personal que viene conjuntamente a su adquisición. Al obtener esta exclusividad, también se logra la posibilidad de impedir que otros lo utilicen. En cuanto al mantenimiento y conservación de este, el copropietario que se beneficie deberá hacerse cargo, exceptuando los casos en que el deterioro del bien se deba a factores distintos al del uso por parte del copropietario. Ejemplo; la azotea, el garaje etc.
Los propietarios de los departamentos o pisos en que se divida un edificio, por unanimidad podrán acordar los reglamentos de copropiedad con el fin de precisar los derechos y obligaciones. El reglamento de copropiedad es “el conjunto orgánico de normas potestativas y voluntarias, destinadas a disciplinar la distribución de los bienes, ejercicio de los derechos, administración y obligaciones de los copropietarios, en el edificio regido por la ley 10.751”. Puede contener disposiciones de carácter reglamentario o general, como también disposiciones que consagren derechos a determinados copropietarios. Finalmente, una vez inscripto en el Registro de la Propiedad inmobiliaria, dicho reglamento, adquiere fuerza obligatoria frente a terceros y posteriores adquirentes de las distintas unidades de propiedad horizontal.
Si está pensando en adquirir una propiedad inmueble, no dude en consultar y asesorarse con nosotros.
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